【最好的區(qū)位不一定是最適合的】
稍微了解一些房地產(chǎn)的人都聽過這句話：房地產(chǎn)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。從現(xiàn)代區(qū)位理論上講，區(qū)位是人類活動(dòng)(human activities)所占有的場(chǎng)所。由此而見，區(qū)位不僅僅是城市空間內(nèi)部的靜止地塊，而是一個(gè)不斷運(yùn)動(dòng)的實(shí)體。
拋開城市的地理障礙來看，城市的發(fā)展更像一組同心圓，這組同心圓的核心就是中央商務(wù)區(qū)(CBD)。在CBD里應(yīng)該包括大型的辦公樓、精致的零售店以及文化娛樂設(shè)施。CBD是城市中最擁擠的空間，也是地價(jià)最高的地方。這就是E.伯吉斯著名的同心圓理論。同心圓理論只能解釋中小城市的發(fā)展模式，但隨著城市的不斷發(fā)展擴(kuò)大，在以上理論的基礎(chǔ)上，哈里斯和伊爾曼又提出了多中心理論。隨著城市的進(jìn)一步發(fā)展，新的居住區(qū)會(huì)形成新的城市中心，這種新的城市中心是由該區(qū)域內(nèi)的購買力和勞動(dòng)力需求所創(chuàng)造的。這樣就導(dǎo)致了城市的郊區(qū)化，最終使CBD失去了其作為城市擴(kuò)張的核心地位。多中心理論很好的解釋了為什么如北京、上海這樣的特大城市會(huì)產(chǎn)生多個(gè)市中心功能區(qū)，為什么會(huì)在周圍產(chǎn)生許多的衛(wèi)星城。
在競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境里，地價(jià)的增加就意味這區(qū)域內(nèi)所有要素成本的增加，同樣的商品包括勞動(dòng)力、食品、住房就會(huì)更貴，當(dāng)這些成本增加到一定程度，區(qū)域里的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就會(huì)受到抑制，并開始向其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，位于朝陽路與東四環(huán)路交界的住邦2000商務(wù)中心，率先提出了CBD衛(wèi)城的概念，在不屈不撓的開拓精神引導(dǎo)下，在"一座建筑改變不了CBD，卻可以改變你對(duì)CBD的看法"的信念指引下，開始舉起引導(dǎo)CBD功能轉(zhuǎn)移的大旗，為從CBD向外轉(zhuǎn)移的企業(yè)提供辦公空間。如今僅為2%的低空置率證明，住邦2000商務(wù)中心是成功的。隨著投資的理性化，成本要素對(duì)市場(chǎng)的平衡作用，越來越多的企業(yè)看中了新興區(qū)域，而越來越多的房地產(chǎn)商也開始反復(fù)強(qiáng)調(diào)新中心的概念。
【影響選擇商業(yè)區(qū)位的要素】
城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：1客流規(guī)律;2交通狀況;3商業(yè)環(huán)境;4地形特點(diǎn);5符合城市規(guī)劃要求。下面以住邦2000商務(wù)中心為例，具體分析商業(yè)設(shè)施投資選擇的要素。
1、客流規(guī)律是選擇店址的最重要的因素。商業(yè)設(shè)施是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)設(shè)施應(yīng)盡可能滿足更大范圍消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。商業(yè)設(shè)施的組織形式有商業(yè)街和小區(qū)商業(yè)兩種，區(qū)位優(yōu)勢(shì)分別遵循市場(chǎng)最優(yōu)原則、交通最優(yōu)原則，居住小區(qū)固定人口。住邦2000商務(wù)中心緊臨朝陽路，又與遠(yuǎn)洋天地大型居住區(qū)僅一墻之隔，同時(shí)與京棉集團(tuán)的超過百萬平方米的舊城更新項(xiàng)目?jī)H一街之隔。在這樣的一個(gè)環(huán)境下，可以預(yù)見該區(qū)域未來對(duì)商業(yè)的需求將會(huì)是不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，商業(yè)機(jī)會(huì)和增值空間都會(huì)非常顯著。住邦2000商務(wù)中心在設(shè)計(jì)上兼顧了商業(yè)街和小區(qū)商業(yè)的雙重優(yōu)勢(shì)。目前依托自身25萬平米純商務(wù)樓的建成以及60萬平米遠(yuǎn)洋天地大型居住區(qū)，已然形成了一個(gè)全新的商業(yè)消費(fèi)區(qū)域，隨著朝陽路東段區(qū)域今明兩年中高檔大盤業(yè)主逐漸入住，這個(gè)區(qū)域?qū)⑿略?0萬以上具有相當(dāng)購買力的業(yè)主，大部分是CBD的白領(lǐng)人群，屬于社會(huì)中堅(jiān)力量，區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)潛力十分可觀。
2、交通狀況。城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。住邦2000商務(wù)中心位于朝陽路與東四環(huán)路交界處，步行到地鐵站不到十分鐘，又恰逢朝陽路改造的機(jī)會(huì)，大大方便了機(jī)動(dòng)車的停靠，同時(shí)且有三十余條公交線路直達(dá)，交通十分方便。
3、商業(yè)環(huán)境。選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些店鋪又有集中趨勢(shì)，相鄰而居，此為趨同性。住邦2000所在的朝陽路商業(yè)歷史由來已久，向內(nèi)有藍(lán)島、華普等大型商場(chǎng)，以及朝陽門內(nèi)、外大街，向外有華堂、易初蓮花等商場(chǎng)超市，商業(yè)氛圍濃厚。且功能多樣，種類繁多，品種齊全，可以滿足絕大部分人群的購買需要。住邦2000商務(wù)中心擁有30000平方米的商業(yè)空間，根據(jù)自身的情況制訂了具體的商業(yè)規(guī)劃，分內(nèi)部圍合式商業(yè)與外部商業(yè)街式商業(yè)，動(dòng)靜相宜。既有頂級(jí)的品牌旗艦店，也有精致品味的玲瓏小店，保證了其高檔獨(dú)特的商業(yè)氛圍。
4、地形特點(diǎn)。選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在臨街的地點(diǎn)能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見度高的地點(diǎn)。住邦2000商務(wù)中心是朝陽路和東四環(huán)路上的地標(biāo)建筑，位置顯著很容易被找到。同時(shí)住邦2000擁有長(zhǎng)達(dá)300米的臨街商鋪，分布在不同的空間，使其的商鋪能見度達(dá)到最佳狀態(tài)。
5、城市規(guī)劃的要求。城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對(duì)商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等做出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。根據(jù)北京市十五商業(yè)規(guī)劃的前景描繪，要在總體上，初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以"兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)"為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。使得四環(huán)路沿線地區(qū)成為北京最有發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶。而住邦2000商務(wù)中心所在的東八里莊地區(qū)作為北京城市總體規(guī)劃中朝陽區(qū)的地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，和CBD的副中心，處于保留商業(yè)用地階段，正在成為商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐的重點(diǎn)區(qū)域。未來將會(huì)在東八里莊地區(qū)大量修建商業(yè)設(shè)施，商業(yè)物業(yè)將會(huì)十分突出。如此大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，大大提升了東八里莊地區(qū)的整體商業(yè)氛圍，使各類商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)開發(fā)，并能夠形成一個(gè)新的商圈，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋?/p>
